Lokal mieszkalny (Wohnung) oder niemieszkalny (Nichtwohnraum) in Polen – Unterschiede für Käufer

Wer eine Wohnung oder ein Ferienapartment in Polen kaufen möchte, sollte zwei polnische Begriffe kennen: „lokal mieszkalny“ und „lokal niemieszkalny“.

Für Käufer stellt sich deshalb nicht nur die Frage: „Gefällt mir die Immobilie?“ sondern auch: „Was kaufe ich rechtlich eigentlich?“

„Lokal mieszkalny“ – eine Wohnung bzw. Wohnraum

Ein lokal mieszkalny lässt sich für deutsche Käufer am einfachsten mit Wohnung bzw. Wohnraum erklären.

Nach dem polnischen Wohnungseigentumsgesetz handelt es sich um einen selbstständigen, innerhalb eines Gebäudes dauerhaft abgetrennten Raum oder eine Gruppe von Räumen, die für den dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und der Befriedigung ihrer Wohnbedürfnisse dienen.

Das ist ein entscheidender Unterschied. Ein „lokal mieszkalny“ ist also rechtlich zum Wohnen bestimmt. Wer eine Immobilie kauft, um später dauerhaft in Polen zu leben, sollte deshalb besonders darauf achten, welchen Status die angebotene Einheit besitzt.

„Lokal niemieszkalny“ – Nichtwohnraum

Der Begriff „lokal niemieszkalny“ bedeutet dagegen wörtlich Nichtwohnraum. Eine hundertprozentig passende deutsche Übersetzung gibt es nicht, weil die polnischen und deutschen Immobilienbegriffe nicht vollständig identisch sind. Je nach Objekt kann man von einer Nichtwohn-, Gewerbe- oder sonstigen Nutzungseinheit sprechen. Wichtig ist dabei: „Lokal niemieszkalny“ bedeutet nicht automatisch Geschäft oder Büro. Genau hier entsteht bei Ferienimmobilien häufig das Missverständnis. Ein solches Apartment kann optisch wie eine ganz normale Wohnung aussehen:

• Wohnzimmer

• Schlafzimmer

• Badezimmer

• Küchenzeile

• Balkon oder Terrasse

• vollständige Möblierung

Trotzdem kann die Einheit rechtlich als „lokal niemieszkalny“ ausgewiesen sein. Gerade in touristischen Anlagen und Apartmentkomplexen an der polnischen Ostsee kommt dieser Status vor.

Kann ich in beiden Immobilien dauerhaft wohnen?

Hier liegt einer der wichtigsten Unterschiede. Ein „lokal mieszkalny“ ist ausdrücklich für Wohnzwecke und den dauerhaften Aufenthalt von Menschen vorgesehen. Bei einem „lokal niemieszkalny“ sollte man dagegen sehr genau prüfen, welche konkrete Nutzung für diese Einheit genehmigt wurde. Nur weil sich in einem Apartment ein Bett, eine Küche und ein Badezimmer befinden, bedeutet das nicht automatisch, dass die Einheit baurechtlich als Wohnung für dauerhaftes Wohnen ausgewiesen ist. Wer eine Immobilie als zukünftigen dauerhaften Wohnsitz in Polen kaufen möchte, sollte deshalb einen „lokal niemieszkalny“ nicht einfach wie eine normale Wohnung behandeln. Vor dem Kauf sollte geklärt werden: Welche Zweckbestimmung hat die konkrete Einheit und ist die geplante Nutzung damit vereinbar? Das kann insbesondere bei Apartmenthäusern, Ferienanlagen und sogenannten Investment-Apartments relevant sein.

Und was ist mit der Anmeldung des Wohnsitzes?

Hier muss man zwischen Nutzung der Immobilie und Melderecht unterscheiden. Die polnische Wohnsitzanmeldung – „zameldowanie“ – dient grundsätzlich der Registrierung des tatsächlichen Aufenthalts einer Person. Deshalb sollte man nicht pauschal behaupten, dass eine Anmeldung in einem „lokal niemieszkalny“ grundsätzlich unmöglich ist. Das bedeutet aber umgekehrt nicht, dass durch eine erfolgreiche Anmeldung aus einem Nichtwohnraum automatisch eine rechtlich als Wohnung genehmigte Immobilie wird. Melderecht und baurechtliche Nutzung sind zwei unterschiedliche Dinge. Wer dauerhaft nach Polen ziehen möchte, sollte daher nicht nur fragen, ob eine Anmeldung unter der Adresse möglich ist, sondern vor allem prüfen, ob die Immobilie rechtlich für die geplante dauerhafte Wohnnutzung vorgesehen ist.

Gibt es Unterschiede bei der Grundsteuer?

Ja, hier kann der Status der Immobilie finanziell relevant werden. In Polen wird die Grundsteuer („podatek od nieruchomości“) von der jeweiligen Gemeinde festgelegt. Der Staat bestimmt jährlich Höchstgrenzen, die Gemeinden dürfen niedrigere Sätze beschließen. Dabei wird unter anderem zwischen Wohngebäuden bzw. deren Teilen und anderen Gebäuden bzw. Gebäudeteilen unterschieden. Dadurch kann die jährliche Grundsteuer bei einem Nichtwohnraum deutlich höher ausfallen als bei einer klassischen Wohnung. Die konkrete Höhe hängt allerdings von der jeweiligen Gemeinde, der steuerlichen Einordnung und gegebenenfalls der tatsächlichen Nutzung der Immobilie ab. Deshalb sollte man sich vor dem Kauf nicht ausschließlich auf die Aussage: „Die Nebenkosten betragen X Złoty im Monat“ verlassen. Auch die jährliche Grundsteuer gehört zu den Kosten, die vor dem Kauf geprüft werden sollten.

Mehr über die laufenden Kosten einer Immobilie in Polen erfahren Sie hier: Nebenkosten einer Wohnung in Polen – welche Kosten entstehen für Eigentümer?

Bedeutet „lokal niemieszkalny“ automatisch höhere Steuern beim Kauf?

Nein. Hier muss man verschiedene Steuerarten voneinander unterscheiden. Der Status „lokal mieszkalny“ oder „lokal niemieszkalny“ allein beantwortet beispielsweise noch nicht die Frage, ob beim Kauf VAT (Mehrwertsteuer) oder PCC (Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte) anfällt. Entscheidend sind unter anderem die Art der Immobilie, der Verkäufer und die konkrete Transaktion. Deshalb sollte man drei Dinge voneinander trennen:

1. Steuer beim Kauf der Immobilie

2. jährliche Grundsteuer als Eigentümer

3. mögliche Steuern aus einer späteren Vermietung

Kann die Finanzierung unterschiedlich sein?

Auch das sollte vor dem Kauf geprüft werden. Eine klassische Wohnung und eine Einheit mit anderer Zweckbestimmung können von einer Bank unterschiedlich bewertet werden. Das bedeutet nicht automatisch, dass ein „lokal niemieszkalny“ nicht finanziert werden kann. Die Bank kann jedoch andere Anforderungen an die Immobilie, den Eigenkapitalanteil oder die Finanzierung stellen.

Gerade Käufer, die ihr Einkommen in Deutschland erzielen und eine Immobilie in Polen finanzieren möchten, sollten deshalb vor einer Reservierung oder einem Vorvertrag klären, ob die Bank das konkrete Objekt finanziert.

Wo finde ich den Status der Immobilie?

Eine der wichtigsten Unterlagen beim Immobilienkauf in Polen ist die Księga Wieczysta – das polnische Grundbuch. Dort sollten Käufer insbesondere die Angaben zur Bezeichnung und Art der Immobilie kontrollieren. Im Grundbuch können beispielsweise Bezeichnungen wie „lokal mieszkalny“ oder „lokal niemieszkalny“ auftauchen. Aber auch hier gilt: Bei Zweifeln sollte nicht nur ein einzelner Grundbucheintrag betrachtet werden. Je nach Objekt können weitere Unterlagen zur genehmigten Nutzung und zum Gebäude relevant sein.

Besonders wichtig bei Ferienapartments an der Ostsee

An der polnischen Ostsee werden viele Immobilien als „Apartament“ angeboten. Der Begriff klingt für deutsche Käufer zunächst eindeutig – ist es aber nicht. „Apartament“ ist vor allem eine Bezeichnung, die in Immobilienangeboten verwendet wird. Daraus lässt sich allein nicht ableiten, ob Sie rechtlich eine Wohnung oder eine anders genutzte Einheit erwerben. Das ist beispielsweise bei Immobilien in touristischen Orten wie Świnoujście (Swinemünde), Międzyzdroje (Misdroy), Kołobrzeg (Kolberg), Grzybowo, Sarbinowo, Mielno, Darłowo, Ustka oder anderen Ostseebädern relevant. Deshalb sollte man sich vor dem Kauf nicht nur für die Entfernung zum Strand, Ausstattung und mögliche Rendite interessieren.

Der rechtliche Status gehört ebenfalls auf die Checkliste.

Ist ein „lokal niemieszkalny“ deshalb eine schlechte Investition?

Nein – ganz im Gegenteil: Je nach Nutzung kann eine solche Immobilie durchaus interessant sein. Wer ein Apartment beispielsweise hauptsächlich selbst im Urlaub nutzen und zusätzlich touristisch vermieten möchte, hat andere Anforderungen als jemand, der seinen Lebensmittelpunkt dauerhaft nach Polen verlegen möchte. Deshalb gibt es keine pauschale Antwort: „Lokal mieszkalny ist gut und lokal niemieszkalny ist schlecht.“ Entscheidend sind der Kaufpreis, die Lage, die geplante Nutzung, die laufenden Kosten, steuerliche Aspekte und der rechtliche Status des konkreten Objektes.

Meine Empfehlung vor dem Kauf

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Apartment in Polen kaufen möchten, stellen Sie vor der Entscheidung mindestens folgende Fragen:

Ist es ein „lokal mieszkalny“ oder „lokal niemieszkalny“?

Welche Nutzung ist für die Einheit vorgesehen?

Möchte ich die Immobilie dauerhaft bewohnen, als Ferienwohnung nutzen oder vermieten?

Wie hoch sind Grundsteuer und laufende Nebenkosten?

Was steht in der Księga Wieczysta?

Gibt es Hypotheken, Rechte Dritter oder andere Belastungen?

Ist die Immobilie bei einer Finanzierung für die Bank akzeptabel?

Erst wenn diese Fragen geklärt sind, lassen sich zwei scheinbar ähnliche Immobilien wirklich miteinander vergleichen.

Immobilien an der polnischen Ostsee – mit deutschsprachiger Begleitung

Mein Tätigkeitsgebiet bei Nova Heimat liegt entlang der polnischen Ostseeküste – von Świnoujście (Swinemünde) bis Gdańsk (Danzig). Ich begleite deutschsprachige Interessenten bei der Suche und beim Kauf einer Immobilie in Polen und arbeite mit ausgewählten Maklern und Partnern vor Ort zusammen. Dabei geht es nicht nur darum, eine schöne Immobilie zu finden. Gerade bei Ferienapartments ist es wichtig, vor dem Kauf zu wissen, was man tatsächlich kauft und welche Nutzung vorgesehen ist.

Sie interessieren sich für eine Wohnung oder Ferienimmobilie an der polnischen Ostsee? Dann nehmen Sie gerne Kontakt mit mir auf.