Wspólnota oder Spółdzielnia in Polen? Kosten & Unterschiede

Viele deutsche Käufer kennen die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und die dazugehörige Hausverwaltung. In Polen gibt es vergleichbare Strukturen, allerdings auch einige wichtige rechtliche und organisatorische Unterschiede.

Gerade beim Kauf einer Eigentumswohnung lohnt es sich, genauer hinzuschauen. Denn nicht nur der Kaufpreis ist entscheidend, sondern auch die laufenden Kosten, die Eigentumsform und die finanzielle Situation des Gebäudes.

1. Wspólnota Mieszkaniowa – die Wohnungseigentümergemeinschaft

Die polnische Wspólnota Mieszkaniowa ist mit der deutschen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) vergleichbar.

Beim Kauf einer Wohnung mit separatem Eigentum (odrębna własność lokalu) erwerben Sie in der Regel:

• das Eigentum an Ihrer Wohnung,

• einen Miteigentumsanteil am Grundstück und den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen,

• das Recht, bei gemeinschaftlichen Entscheidungen mitzuwirken.

Die Wohnungseigentümer entscheiden beispielsweise über größere Renovierungen, Investitionen, die Höhe der Vorauszahlungen und die Finanzierung der Instandhaltung.

Die Verwaltung erfolgt durch einen gewählten Vorstand oder durch eine beauftragte Hausverwaltung. Auch eine Wspólnota verursacht somit Verwaltungs- und Personalkosten.

Wichtig: Die Eigentümergemeinschaft ist keine Wohnungsgenossenschaft. Sie entsteht im Zusammenhang mit dem separaten Eigentum an Wohnungen innerhalb einer Immobilie.

2. Spółdzielnia Mieszkaniowa – die Wohnungsgenossenschaft

Eine Spółdzielnia Mieszkaniowa ist eine Wohnungsgenossenschaft, die häufig zahlreiche Wohngebäude oder ganze Wohnsiedlungen verwaltet.

Im Unterschied zu einer typischen Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt eine größere Genossenschaft häufig über eine umfangreichere Organisationsstruktur.

Dazu können gehören:

• ein Vorstand mit einem oder mehreren Vorstandsmitgliedern, darunter häufig ein Präsident (Prezes),

• ein Aufsichtsrat (Rada Nadzorcza),

• eine eigene Buchhaltung und Verwaltung,

• technische Abteilungen und Hausmeisterdienste,

• weitere Mitarbeiter für die Betreuung des Gebäudebestands.

Diese Strukturen verursachen Kosten, die im Rahmen der geltenden gesetzlichen und genossenschaftlichen Regelungen finanziert werden müssen.

Allerdings können größere Genossenschaften auch Vorteile bieten, beispielsweise durch eigene technische Mitarbeiter oder günstigere Konditionen bei umfangreichen Dienstleistungsverträgen.

Achtung: Spółdzielnia bedeutet nicht automatisch, dass Sie kein Eigentümer sind

Bei einer Wohnungsgenossenschaft muss besonders auf die rechtliche Form der Wohnung geachtet werden.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Dabei handelt es sich um ein veräußerliches und vererbliches genossenschaftliches Recht an einer Wohnung. Es kann verkauft und unter bestimmten Voraussetzungen mit einer Hypothek belastet werden.

Rechtlich ist dieses Recht jedoch nicht identisch mit dem separaten Eigentum an einer Wohnung.

Odrębna własność lokalu

Hier handelt es sich um vollständiges, separates Wohnungseigentum. Die Wohnung kann trotzdem weiterhin von einer Wohnungsgenossenschaft verwaltet werden.

Für deutsche Käufer ist diese Unterscheidung besonders wichtig, da sie Auswirkungen auf die rechtliche Prüfung und gegebenenfalls die Finanzierung haben kann.

3. Sind die monatlichen Kosten bei einer Spółdzielnia höher?

In der Praxis fallen bei manchen Wohnungen in Wohnungsgenossenschaften auffallend hohe monatliche Zahlungen an.

Ein möglicher Grund ist die umfangreichere Verwaltungsstruktur. Während eine kleinere Wspólnota häufig eine externe Hausverwaltung beauftragt, unterhalten große Genossenschaften teilweise eigene Verwaltungsgebäude, Personalabteilungen, Buchhaltung und technische Dienste.

Diese Kosten können sich in den monatlichen Abrechnungen widerspiegeln.

Allerdings gibt es weitere Gründe für hohe Zahlungen:

Ältere Gebäude: Viele Genossenschaften verwalten Wohngebäude, die bereits mehrere Jahrzehnte alt sind. Sanierungen, Leitungsmodernisierungen, Fassadenarbeiten oder die Erneuerung von Heizungsanlagen können höhere Rücklagen und Vorauszahlungen erforderlich machen.

Heizkosten: In älteren oder energetisch schlechter ausgestatteten Gebäuden können die Heizkosten deutlich höher ausfallen.

Gemeinschaftliche Infrastruktur: Größere Wohnsiedlungen verfügen häufig über Grünanlagen, interne Wege, Spielplätze oder andere gemeinschaftlich genutzte Flächen, die unterhalten werden müssen.

Instandhaltungsfonds: Wenn größere Renovierungen geplant sind oder bereits finanziert werden, können die monatlichen Beiträge zum Fundusz Remontowy entsprechend höher sein.

Wichtig: Es gibt keine allgemeingültige Regel, nach der jede Wohnungsgenossenschaft teurer ist als eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Entscheidend sind das konkrete Gebäude, die enthaltenen Leistungen und die Kostenstruktur.

4. Was bedeutet Czynsz in Polen?

Ein Begriff, der bei deutschen Käufern regelmäßig zu Missverständnissen führt, ist Czynsz.

Im deutschen Sprachgebrauch versteht man darunter meistens die Miete. In polnischen Wohnungsanzeigen bezeichnet Czynsz administracyjny jedoch häufig die monatlichen Zahlungen an die Hausverwaltung oder Wohnungsgenossenschaft.

Darin können unter anderem enthalten sein:

• Verwaltungs- und Betriebskosten,

• Heizung und Warmwasser,

• Vorauszahlungen für Kaltwasser und Abwasser,

• Müllentsorgung,

• Reinigung und Beleuchtung gemeinschaftlicher Flächen,

• Aufzugswartung,

• Beiträge zum Instandhaltungsfonds (Fundusz Remontowy).

Welche Positionen enthalten sind, hängt von der jeweiligen Immobilie ab.

Strom für die eigene Wohnung, Internet oder andere individuell abgeschlossene Verträge werden häufig separat abgerechnet.

Mein Tipp: Lassen Sie sich vor dem Kauf immer eine aktuelle Aufstellung der monatlichen Zahlungen zeigen. Die reine Angabe „Czynsz 800 PLN“ im Exposé reicht für eine seriöse Bewertung nicht aus.

5. Fundusz Remontowy – der Instandhaltungsfonds

Der Fundusz Remontowy dient der Finanzierung von Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Dach- und Fassadensanierungen,

• Austausch von Steigleitungen,

• Modernisierung von Heizungsanlagen,

• Sanierung von Treppenhäusern,

• Austausch oder Modernisierung von Aufzügen.

Bei einer Wspólnota entscheiden die Eigentümer im Rahmen der gesetzlichen Regelungen über die Finanzierung gemeinschaftlicher Maßnahmen.

Bei einer Spółdzielnia wird der Instandhaltungsfonds nach den gesetzlichen und internen Regelungen der Genossenschaft geführt und verwaltet.

Ein hoher monatlicher Beitrag ist nicht zwangsläufig negativ. Er kann darauf hinweisen, dass notwendige Sanierungen finanziert werden.

Umgekehrt können niedrige Beiträge problematisch sein, wenn ein Gebäude einen hohen Sanierungsbedarf hat und keine ausreichenden finanziellen Mittel vorhanden sind.

6. Die wichtigsten Unterschiede im Überblick

Wspólnota Mieszkaniowa (Eigentümergemeinschaft)

• Vergleichbar mit der deutschen WEG

• Separates Wohnungseigentum

• Eigentümer entscheiden gemeinschaftlich

• Häufig externe Hausverwaltung

• Verwaltungskosten abhängig vom Gebäude

Spółdzielnia Mieszkaniowa (Wohnungsgenossenschaft)

• Genossenschaft mit eigenen Organen

• Unterschiedliche Eigentums- und Rechtsformen möglich

• Entscheidungen durch genossenschaftliche Organe

• Häufig eigene Verwaltung mit mehr Personal

• Höhere Verwaltungskosten möglich

7. Welche Unterlagen sollten Käufer vor dem Kauf prüfen?

Unabhängig davon, ob es sich um eine Wspólnota oder Spółdzielnia handelt, empfehle ich, vor dem Kauf insbesondere folgende Punkte zu prüfen:

1. Eigentumsform und Grundbuch

Welche Rechte werden tatsächlich verkauft? Gibt es eine eigene Księga Wieczysta (Grundbuch)? Sind Belastungen, Hypotheken oder andere Eintragungen vorhanden?

Bei genossenschaftlichen Eigentumsrechten muss gegebenenfalls zusätzlich geklärt werden, ob ein Grundbuch besteht oder eingerichtet werden kann.

2. Monatliche Kosten

Wie hoch sind die Zahlungen an die Verwaltung, und welche Leistungen sind darin enthalten? Welche Kosten werden separat abgerechnet?

3. Instandhaltungsfonds

Wie hoch sind die monatlichen Beiträge? Welche Mittel stehen für geplante Maßnahmen zur Verfügung?

4. Geplante Renovierungen

Sind größere Arbeiten am Dach, an der Fassade, an den Leitungen oder an technischen Anlagen geplant? Wurden dafür bereits Beschlüsse gefasst?

5. Finanzielle Situation

Gibt es offene Forderungen gegenüber Eigentümern oder Nutzungsberechtigten? Wie geht die Verwaltung mit Zahlungsrückständen um?

6. Bescheinigung über Zahlungsrückstände

Vor dem Kauf sollte geprüft werden, ob der Verkäufer mit seinen Zahlungen im Rückstand ist. Je nach Eigentumsform und Verwaltung sind die entsprechenden Nachweise einzuholen.

8. Was ist besser: Wspólnota oder Spółdzielnia?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht.

Eine gut organisierte Wohnungsgenossenschaft kann zuverlässig arbeiten und ihre Gebäude langfristig instand halten. Ebenso kann eine gut geführte Wohnungseigentümergemeinschaft niedrige Verwaltungskosten und eine transparente Finanzplanung bieten.

Bei einer größeren Genossenschaft lohnt es sich allerdings besonders, die Verwaltungskosten genauer anzusehen und nachzufragen, welche Leistungen darin enthalten sind.

Wer eine Wohnung in Polen kauft, sollte daher nicht nur die Höhe des monatlichen Czynsz vergleichen, sondern auch die Eigentumsform, den technischen Zustand und die finanzielle Situation der Immobilie berücksichtigen.

Fazit: Nicht nur auf den Kaufpreis achten

Beim Immobilienkauf in Polen spielen die laufenden Kosten und die rechtliche Situation eine wichtige Rolle.

Die Begriffe Wspólnota Mieszkaniowa, Spółdzielnia Mieszkaniowa, Czynsz und Fundusz Remontowy sollten deshalb vor dem Kauf verständlich erklärt werden.

Insbesondere bei Wohnungen in einer Genossenschaft empfiehlt es sich, genauer hinzuschauen: Welche Eigentumsform liegt vor? Wie setzt sich der monatliche Czynsz zusammen? Und welche Renovierungen sind in den kommenden Jahren geplant?

Nova Heimat begleitet deutschsprachige Käufer beim Immobilienkauf in Polen – von der Immobiliensuche und der Prüfung wichtiger Unterlagen über den Notartermin bis zu den organisatorischen Schritten nach dem Kauf.

Denn ein erfolgreicher Immobilienkauf endet nicht mit der Unterschrift beim Notar.